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2016年物业管理师考试物业经营管理名师预测试题及答案解析(四)
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第 1 题:单选题:

物业经营管理的内容不包括    (    )  

A.物业价值和经营绩效评估    

B.租赁管理

C.物业运行操作管理    

D.房地产开发

第 2 题:单选题:

我国尚无统一的写字楼分类标准,专业人员主要依照其(    )等进行分类。  

A.交通方便性、声望或形象和收益能力

B.所处的位置、楼宇设汁装修状况和收益能力

C.楼宇设计装修状况、交通方便性和物业管理水平  

D.所处的位置、建筑设备系统和物业管理水平

第 3 题:单选题:

以下物业经营管理内容中,以运行管理为主的是    (    )  

A.物业管理或设施管理    

B.物业管理和房地产资产管理

C.房地产资产管理和房地产投资组合管理  

D.房地产投资组合管理和设施管理

第 4 题:单选题:

物业管理层次中,通过物业管理的工作来实施自己的战略计划,并在资产持有期间努力满足投资者的投资回报目标的是    (    )  

A.物业管理    

B.设施管理

C.资产管理    

D.组合投资管理

第 5 题:单选题:

房地产投资是指以获得未来的房地产资产增值或收益为目的.预先垫付一定数量的货币或实物    (    )  

A.直接地从事房地产开发经营活动的经济行为

B.间接地从事房地产开发经营活动的经济行为

C.直接或间接地从事或参与房地产开发经营活动的经济行为  

D.直接或间接地从事或参与房地产开发营销活动的行为

第 6 题:单选题:

房地产置业投资是指面向现有运行中的房地产,其投资目的是    (    )  

A.获取投资收益    

B.获取有价值的资源

C.获取开发利润    

D.获取物业所有权或使用权

第 7 题:单选题:

房地产投资最重要的一个特性是    (    )  

A.寿命周期长    

B.专业管理依赖性

C.位置固定性    

D.相互影响性

第 8 题:单选题:

房地产投资的特性中,公寓的租户希望获得洗衣服务,可以通过增加自助洗衣房,提供出租洗衣设备来解决这一问题,体现了房地产投资(    )的特性。

A.各异性    

B.相互影响性  

C.适应性    

D.政策影响性

第 9 题:单选题:

置业投资的实际收益和预期收益之间的差异是随着(    )而加大的。

A.持有期的延长    

B.投资的增加

C.成本的降低    

D.未来经营的优化

第 10 题:单选题:

房地产投资中危害最大的一种风险是    (    )  

A.政策风险    

B.利率风险

C.政治风险    

D.变现风险

第 11 题:单选题:

在房地产投资分析中,现金流量是指    (    )  

A.用来考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力

B.把一项投资活动作为独立的系统,某时期某一时点上实际发生的资金流出或流入

C.把某一项投资活动作为一个独立的系统,一定时期各时点上实际发生的资金流出或流人

D.把某一项投资活动作为独立系统,流出系统的资金

第 12 题:单选题:

对于房地产开发投资项目来说,下列项目不属于现金流入的是    (    )  

A.销售收入    

B.补贴收入

C.利息收入    

D.贷款本金收入

第 13 题:单选题:

关于资金的时间价值,说法不正确的是    (    )  

A.同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值

B.从投资者的角度来看,资金的增值特性使其具有时间价值

C.从消费者的角度来看,资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿  

D.资金时间价值的大小,取决于通货膨胀率的大小

第 14 题:单选题:

某笔贷款按月还本付息,“年利率12%,每月汁息一次”。则名义利率和实际利率分别是(    )  

A.12%,1%    

B.1%,12%

C.12. 68%,2%    

D.12%,12. 68%

第 15 题:单选题:

物业内部分建筑设备能正常运行,但运行费用过高,而市场上有功能类似但运行费用低的替代设备可供选择,但该更新不提升物业运行服务质量。此时进行更新决策的逻辑是:在现有设备的年运行费用与更新设备的(    )之间,选择数值较低的方案。

A.初始购买成本支出的分摊加年总成本  

B.年总成本

C.初始购买成本支出的分摊    

D.运行费用的分摊

第 16 题:单选题:

.财务评价指标体系中,反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标是  (    )  

A.投资回报率    

B.借款偿还期

C.偿债备付率    

D.资产负债率

第 17 题:单选题:

某商业店铺的购买价格为80万元,其中40万元由金融机构提供抵押贷款,余款40万元由投资者用现金支付。如果该项投资的经营收入扣除运营费用和抵押贷款还本付息后的年净现金流量为3.8万元,则该项投资的税前现金回报率为    (    ) 

A.9.5%

B.12.5%

C.13.8%    

D.14%

 

第 18 题:单选题:

收益性物业评估投资价值所采用的折现率,应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率,通常称为最低(    )收益率。

A.权益    

B.投资  

C.期望    

D.预期

第 19 题:单选题:

运用收益法估价,需要预测估价对象的    (    )  

A.净收益    

B.未来收益

C.预期收益    

D.经营任务

第 20 题:单选题:

某宗物业从成交之日起分期付清,首期付款6万元,半年后付款24万元,假设月利率为  0.5%,则该宗物业在其成交日期一次付清的价格为(    )万元。

A.28. 87    

B.28. 99  

C.29. 29    

D.29. 69

第 21 题:单选题:

按存量增量细分,可将整个房地产市场划分为三级,新建商品房租售市场属于    (    )

A.一级市场    

B.二级市场  

C.三级市场    

D.四级市场

第 22 题:单选题:

下列指标中,不属于房地产市场供给指标的是    (    )

A.灭失量    

B.空置量  

C.新竣工量    

D.销售量

第 23 题:单选题:

房地产是人类生存、享受、发展的基本物质条件,是一种基本需求,市场的需求首先具有(    )

A.广泛性    

B.有限性  

C.多样性    

D.垄断性

第 24 题:单选题:

房地产市场分析首先要就影响房地产市场的(    )进行分析。

A.市场价格    

B.宏观因素  

C.市场供求    

D.使用价值

第 25 题:单选题:

物业管理的中短期计划,通常以物业服务企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期为周期,通常为(    )年。

A.2~3    

B.2~5  

C.3~4    

D.3~5

第 26 题:单选题:

物业管理中经营计划的核心是    (    )  

A.预算    

B.租赁

C.买卖    

D.绩效

第 27 题:单选题:

所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付是使用(    )形式出租物业。  

A.毛租    

B.净租

C.毛利益    

D.百分比租金

第 28 题:单选题:

在确定租金时,一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定一个    (    )  

A.基础租金    

B.附加租金

C.市场租金    

D.实际租金

第 29 题:单选题:

建筑内某一具体出租单元的租金依其在整栋建筑内所处的位置有一定差异,为平衡位置不好的出租单元的较低租金收入,常使位置较好的出租单元付出一定的(    )租金。

A.维护    

B.基础

C.超额    

D.百分比

第 30 题:单选题:

房屋租赁合同中,引起租赁纠纷的主要原因是    (    )  

A.租金标准    

B.租金下跌

C.租金上涨    

D.租赁期限

第 31 题:单选题:

围绕“4P”进行营销管理是“以(    )为中心”的市场营销策略。  

A.企业    

B.产品

C.客户    

D.社会

第 32 题:单选题:

管理费用是物业服务企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用,下列费用属于管理费的是    (    )  

A.奖金及职工福利费    

B.交通运输费

C.职工教育经费    

D.差旅费

第 33 题:单选题:

物业服务企业的财务费用不包括    (    )  

A.税金    

B.汇兑净损失

C.金融机构手续费    

D.公司筹资发生的其他财务费用

第 34 题:单选题:

在一定资源条件下,选择某住宅小区物业管理项目,就意味着放弃其他住宅小区物业管理项目或收益性物业管理项目潜在收益。这属于物业成本中的    (    )  

A.边际成本    

B.机会成本

C.可缓成本    

D.附加价值成本

第 35 题:单选题:

下列选项中,不是按照成本计算依据来划分的成本是    (    )  

A.估计成本    

B.实际成本

C.计划成本    

D.定额成本

第 36 题:单选题:

成本固定预算通常每年编制(    )次,使预算期间同会计年度相一致,便于对预算的执行  情况和结果进行考核、评价。

A.1    

B.2  

C.3    

D.4

第 37 题:单选题:

滚动预算是指在按年分月编制预算的情况下,随着一个时期的过去,连续补充编制另一个时期,逐期向后滚动,并调整各期预算的过程,下列关于滚动预算形式的说法,错误的是(    )  

A.逐季滚动编制的预算比逐月滚动的工作量小,且预算精度较高

B.混合滚动是指在预算编制过程中,同时使用月份和季度作为预算的编制和滚动单位的方法  

C.混合滚动可以做到长计划短安排、远略近详,减少预算工作量

D.滚动预算能将原预算的调整、衔接工作从被动型转化为主动型

第 38 题:单选题:

按成本控制的时间不同,可将成本控制分为事先控制、事中控制和事后控制,下列关于三者的关系的表述,错误的是    (    )  

A.成本的事先控制是事后控制的前提

B.成本的事后控制是事中控制的延续

C.成本有了事中控制,就能在每一项生产费用发生之前或发生之时加以控制  

D.事后控制实际上还是下一个循环中事先控制的组成部分

第 39 题:单选题:

物业经营管理活动中物业服务企业提供的一切服务都可以在(    )中体现出来。  

A.物业服务管理    

B.物业绩效评价

C.物业服务合同    

D.物业经营发展

第 40 题:单选题:

物业交付业主前,物业服务费由(    )承担;物业交付业主后,物业服务费由(    )承担。  

A.物业服务企业;业主    

B.建设单位;业主

C.施工单位;建设单位    

D.业主;建设单位

第 41 题:单选题:

物业管理招标方式中,(    )是目前广泛采用的招标方式。  

A.公开招标    

B.邀请招标  

C.议标    

D.评标

第 42 题:单选题:

物业管理绩效的层次包括(    )

  ①物业管理行业绩效;②物业管理单元绩效;③独立的物业资产管理项目绩效;④物业服务企业绩效

A.①和④    

B.②和③  

C.①和④    

D.③和④

第 43 题:单选题:

物业管理绩效评价是以(    )作为具体评价对象。

A.物业服务企业的盈利能力    

B.资产运营水平  

C.偿债能力    

D.物业服务企业

第 44 题:单选题:

企业自我诊断评价是指    (    )

A.企业出资人、债权人、中小股东,或社会中介机构等,为及时了解企业经营的真实情况,促进投资效益提高,加强企业的社会监管而组织开展的评价行为

B.各类物业服务企业法人根据自身经营管理的特定需要而自行组织开展的绩效评价,它是经营管理的一项重要内容,也是物业管理绩效评价工作的重要内容

C.结合企业的改革与发展战略、子企业的改制以及加强管理、提高效益等目的,选择确定物业管理绩效评价的评估对象及范围,使其具有较强的代表性,尽可能反映企业整体的发展特征

D.从物业投资者或业主的角度,对独立的物业资产管理项目的绩效进行评价

第 45 题:单选题:

关于保险合同独特的法律特征,下列说法错误的是    (    ) 

A.要式合同是指需要履行特定的程序或采取特定的形式才能成立的合同

B.附合合同是相对于商议合同而言的

C.双务有偿就是合同双方互相承担对方的经济义务,是一种有经济代价的交换,即要求等价交换

D.交换合同假定双方交换的价值是相等的,它适于民法中的等价交换原则

第 46 题:单选题:

反映企业物业经营管理收益对偿付债务利息的保障程度和企业偿债能力的资产营运状况指标是    (    )  

A.资产积累率    

B.利息保障倍数

C.现金流量表    

D.利润率

第 47 题:单选题:

下列不属于偿债能力状况修正指标的是    (    )  

A.流动比率    

B.速动比率

C.资产损失比率    

D.长期资产适合率

第 48 题:单选题:

投资者用来认识、判断企业在激烈的市场竞争环境中生存、适应和发展能力的重要依据是(    )  

A.物业管理报告中有关经济资源和经济义务方面的信息

B.物业管理报告中的信息  

C.物业管理工作计划

D.物业经营管理工作总结

第 49 题:单选题:

关于企业价值最大化(股东财富最大化)目标的特点,说法错误的是    (    )  

A.充分体现了企业对资产保值增值的要求

B.有利于制约企业追求短期利益行为的倾向

C.对于上市企业,短期内很容易准确衡量企业的实际价值

D.对于非上市企业,只能通过对企业资产进行评估才能确定其价值

第 50 题:单选题:

在写字楼市场比较理想的情况下,写字楼市场租金和基础租金之间的关系一般是  (    )  

A.市场租金高于基础租金    

B.市场租金低于基础租金

C.市场租金等于基础租金    

D.市场租金和基础租金的高低无法比较

第 51 题:单选题:

下列关于零售商业物业选址和规划的说法,不正确的是    (    )  

A.购物中心在选址时,应当选择有足够市场潜力的地方

B.交通便利不影响购物中心的成功经营,即使停车不便时,也不受影响

C.有关调查研究发现,零售店店主在选择入住的零售商业物业时,首要考虑的因素就是交通的便利性和零售商业物业的显著性

D.零售商业物业规模也是影响其吸引力的重要因素

第 52 题:单选题:

零售商业物业的相关理论中,最初主要分析消费者的单一目的购物行为,发现如果消费者  只购买一件商品,那么他们通常会到离家最近的商店去购物的理论是    (    )  

A.需求的外部效应理论    

B.同类零售店聚集理论

C.中心地理论    

D.区域竞争效应理论

第 53 题:单选题:

普通租售型商务写字楼标准层的有效使用率一般为    (    )  

A. 60%~70%    

B.60%~80%

C.70%—80%    

D.70%~90%

第 54 题:单选题:

(    )的类型决定了每一零售商业物业最好的租户组合形式。  

A.主要租户    

B.租户结合

C.经营产品    

D.潜在客户

第 55 题:单选题:

零售商业物业策略与运行管理的核心内容是    (    )  

A.制定租赁方案和租赁策略    

B.选择理想的租户

C.租金的确定与调整    

D.制定租约

第 56 题:单选题:

租户和业主之间可能要协商一个(    )作为计算百分比租金的基础。  

A.自然平衡点    

B.盈亏平衡点

C.基础租金    

D.人为平衡点

第 57 题:单选题:

零售商业物业由不同的物业服务企业管理,其方式不尽相同,目前最稳妥的管理方式是(    )

A.组建管理中心    

B.成立分公司  

C.组建项目部    

D.成立子公司

第 58 题:单选题:

租金调整对于主要租户一般每(    )年调整一次,次要租户可每年调整一次。

A.4    

B.5    

C.6    

D.7

第 59 题:单选题:

企业物业资产管理是指    (    )  

A.企业对主营业务的物产资产管理

B.调整资产管理的目标,以符合企业战略并使资产增值的管理  

C.企业对因经营业务而持有或租用的物业资产的管理

D.企业为了生产和持续发展而拥有或租用的

 

第 60 题:单选题:

我国处置不良物业资产的主要目标是    (    ) 

A.最大限度地出售不良物业资产,减少损失

B.在清理破产储贷机构资产的过程中,争取最高的净现值回报  

C.尽量减少资产清算对当地房地产业和金融市场的影响

D.尽量增加对中低收入者的住房供应量

第 61 题:多选题:

鉴于物业服务企业通常要对多个地点的多个物业同时实施管理,因此从管理的层次上,又可以分为    (    )  

A.公司管理    

B.现场作业

C.现场管理    

D.资产管理  

E.设施管理

第 62 题:多选题:

房地产投资信托基金( REITs),是(    )房地产资产的公司。 

A.购买    

B.管理

C.开发   

D.经营  

E.出售

第 63 题:多选题:

房地产投资活动可以从(    )方面进行考察。

A.物理形态    

B.实物形态  

C.财务状况    

D.货币形态  

E.权益状况

第 64 题:多选题:

房地产开发投资项目中,下列属于现金流出的有    (    ) 

A.土地费用    

B.还本付息

C.销售收入    

D.出租收入  

E.税金

第 65 题:多选题:

收益性物业在实际交易中,关于买卖双方的具体情况,表述错误的是    (    )  

A.实际的成交价格取决于买卖双方相对的议价能力和技巧,特别是该种物业市场是处于    买方市场还是卖方市场

B.买方市场是供大于求、相对过剩、买方掌握着主动权的市场  

C.卖方市场是求大于供、相对短缺、卖方掌握着主动权的市场  

D.在买方市场下,成交价格会偏向最高卖价

E.在卖方市场下,成交价格会偏向最低买价

第 66 题:多选题:

从成本法的角度看,收益性物业价格构成包括    (    )  

A.土地取得成本    

B.开发成本

C.投资利息    

D.物业折旧  

E.开发利润

第 67 题:多选题:

运用收益法估价的步骤一般包括    (    )  

A.搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料

B.预测估价对象的未来收益

C.求取报酬率或资本化率、收益乘数

D.选用适宜的收益法公式计算出收益价格 

E.减去折旧求取物业价格

第 68 题:多选题:

房地产市场指标中,城市家庭总支出指除借贷支出以外的全部家庭支出,包括    (    ) 

A.消费性支出    

B.确定性支出

C.转移性支出    

D.社会保障支出  

E.财产性支出

第 69 题:多选题:

房屋租赁作为一种特定的商品交易的经济活动形式,它具有的特征包括    (    )  

A.房屋租赁不转移房屋的所有权    

B.房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

C.租赁双方都必须是符合法律规定的责任人

D.房屋租赁关系是一种经济非要式契约关系  

E.房屋租赁关系不因所有权的转移而中止

第 70 题:多选题:

租赁方案是对租赁过程中主要事项的安排,租赁策略是为提升物业吸引力而制定的一些特殊手段,两者是贯穿在一起的,在这里并不进行严格区分,租赁方案与策略主要涉及的内容包括    (    )  

A.确定可出租面积和租赁方式    

B.定位目标市场

C.编制年度预算及决算    

D.确定租金方案  

E.明确吸引租户的策略

第 71 题:多选题:

营业成本是企业在从事物业管理活动中发生的各项直接支出,它包括    (    )  

A.直接人工费    

B.物业运营费

C.直接材料费    

D.董事会费  

E.间接费

第 72 题:多选题:

物业管理成本按照与决策的关系,可划分为    (    )  

A.边际成本    

B.目标成本

C.计划成本    

D.差异成本  

E.机会成本

第 73 题:多选题:

物业服务企业绩效,是指一定经营期间的企业经营效益和经营者业绩,企业经营效益主要表现在    (    )  

A.盈利能力    

B.后续发展能力

C.偿债能力    

D.未来发展能力  

E.资产运营水平

第 74 题:多选题:

财务报告分析的主要形式包括    (    ) 

A.内部分析与外部分析    

B.趋势分析、现状分析与潜力分析

C.全面分析与专题分析    

D.定性分析与定量分析  

E.财务报表分析与内部报表分析

第 75 题:多选题:

物业管理绩效评价的评议指标包括    (    )  

A.总资产增长率、三年利润平均增长率、资产负债率

B.经营者基本素质、服务满意度、基础管理水平  

C.在岗员工素质状况、服务硬环境

D.发展创新能力、经营发展策略  

E.综合社会贡献

第 76 题:多选题:

写字楼交通流线的管理,可遵循的原则包括    (    )  

A.分流原则    

B.层次原则

C.简捷原则    

D.控制原则  

E.指导原则

第 77 题:多选题:

物业服务企业在与业主谈判签订《物业管理委托合同》时,可以考虑将整个物业管理服务过程拆分为若干阶段,分别报价,分别谈判,一般可分为    (    )  

A.竣工检验    

B.竣工交接

C.维护维修    

D.二次装修  

E.正式运行

第 78 题:多选题:

关于零售商业物业的租金调整,下列说法正确的是    (    ) 

A.由于零售商业物业的租约期限很长,对于主要租户来说,通常是10~30年

B.在租约中必须对租金调整做出明确规定,以便使租约有效地发挥作用

C.租金调整可以基于消费者价格指数、零售物价指数或其他租赁双方商定的定期调整比率  

D.租金调整条款一般仅对基本租金有效,经营过程中的费用可根据每年的实际情况确定  

E.租金调整对于主要租户一般每4年调整一次

第 79 题:多选题:

零售商业物业相关理论的具体应用产生许多操作性很强的策略,主要有    (    )    

A.需求内部效应    

B.非同类零售店聚集

C.租户组合应实现多样化    

D.引入主力店以带来大量客流    

E.空间安排实现相互促进效应

第 80 题:多选题:

同国外比较,我国的物业设施管理还相当滞后,主要表现在    (    )  

A.观念上的落后    

B.市场的了解程度不深

C.服务的对象不明    

D.国内物业设施管理的技术含量不高    

E.人才严重匮乏

做了该试卷的考友还做了