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2017年土地估价实务预测试题(三)
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第 1 题:单选题:

定级因素因子指标的量化方法为采用最大、最小值或均值法的是(    )因素。

A 面状

B 线状

C 点状

D 有交叉影响的

第 2 题:单选题:

在正常市场条件下,具有相同使用价值的土地,在交易双方具有等量市场信息的基础下,应具有同样价格,即(    )原理。

A 等价

B 替代

C 均价

D 平均

第 3 题:单选题:

根据评估目的不同,宗地地价的分类不包括(    )。

A 基准地价

B 标定地价

C 出让底价

D 交易地价

第 4 题:单选题:

连续年金是按照(    )来划分的。

A 年金的支付时间和支付金额是否确定

B 年金的支付期限长短

C 年金的支付周期不同

D 年金开始支付的时间不同

第 5 题:单选题:

计算土地经济系数不包括(    )。

A 计算“产量—成本”指数

B 确定指定作物的最高“产量—成本”指数

C 计算样点指定作物经济系数

D 计算等值区土地经济系数

第 6 题:单选题:

适用于数据资料不足、不可测因素较多情况的方法为(    )。

A 德尔菲法

B 相关性分析法

C 回归分析法

D 聚类分析法

第 7 题:单选题:

下列属于影响地价因素的有(    )。

A 股份制改组

B 清产核资

C 容积率

D 抵押和拍卖

第 8 题:单选题:

决定可以使用土地并获取收益的时间,从而直接影响地价的因素是(    )。

A 宗地基础设施条件

B 宗地临街状况

C 土地使用年限

D 城市规划限制

第 9 题:单选题:

由于不动产的(    ),使得完全相同的不动产几乎没有,但是在同一市场上具有相近效用的不动产,其价格也应相近。

A 不可替代性

B 不同性

C 均衡性

D 独一元二性

第 10 题:单选题:

在确定土地等和级的初步方案时,以(    )为主。

A 定量计算

B 定性分析

C 定量分析

D 定量与定性相结合

第 11 题:情景分析题:

某国有企业甲获准于2001年12月31日在所使用的国有划拨土地上建成一综合大楼,总建筑面积为13200m2,建筑容积率为2.4。该大楼一至二层为商场,商场建筑面积为4300m2,两层建筑面积相同;三至四层为办公楼,建筑面积为3800m2,两层建筑面积相同;四层以上为住宅,已按政策分配给企业职工,进行了房改。

1小题>

甲企业为完善土地产权,于2008年12月31日拟对该划拨土地使用权办理国有土地使用证,以下对甲企业办理土地登记手续的叙述,正确的有(    )。

A 应分用途登记

B 按综合用途对全部土地进行登记

C 住宅部分不能由企业办理土地登记手续

D 住宅部分虽已分配给职工,但也应由企业办理土地登记手续

2小题>

该企业一职工冯某分配到六层一套三室一厅单元住房,建筑面积为88m2,房改时按成本价交纳了购房费用,2009年12月31日冯某将其住房出售给张某,对所涉及土地应办理的手续有(    )。

A 依法获得土地补偿

B 依法办理土地登记手续

C 依法交纳土地占用费

D 应依法交纳土地出让金

3小题>

企业甲为融资需要,于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估。在土地估价机构A接受委托后,首先应明确的内容有(    )。

A 估价日期

B 评估基准日

C 评估目的

D 评估对象

4小题>

企业甲为融资需要,于2009年12月31日准备以该大楼的第三层到银行乙进行抵押贷款,并委托土地估价机构A对所涉及的土地进行价格评估,可选用的估价方法不包括(    )。

A 市场比较法

B 路线价估价法

C 基准地价系数修正法

D 成本逼近法

5小题>

土地估价机构A选用了市场比较法和剩余法两种方法进行估价,市场比较法评估结果为3800元/建筑m2,剩余法评估结果为3100元/建筑m2,银行乙经综合分析,决定贷款500万元,要求估价机构的评估值最好能达到760万元,如要满足银行的要求,估价机构采取的措施是(    )。

A 可建议增加抵押物的期限

B 可建议扩大抵押物的权限

C 可建议增加抵押物的建筑面积

D 可建议增加其他抵押物

第 12 题:情景分析题:

企业拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设40000m2综合大楼和20000m2公寓,预计两年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。
   经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/m2,公寓售价为4500元/m2,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/m2,公寓为1800元/m2,在建筑期间,建筑费及专业费第一年投入40%,第二年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税率为售价的5.5%。

1小题>

该宗地在规划条件下的总地价为(    )万元。

A 12253.59

B 13460.85

C 11538.69

D 12760.47

2小题>

经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000m2综合楼外,还可分得(    )m2的公寓。

A 13657.40

B 12360

C 11589.11

D 11267.76

3小题>

根据评估目的不同,宗地地价可分为(    )。

A 基准地价、标定地价、交易底价等

B 成交地价、标定地价、交易底价等

C 基准地价、成交地价、标定地价等

D 标定地价、出让底价、交易地价等

4小题>

宗地地价评估的程序,是从(    )开始到最后提交估价报告书为止的全过程。

A 收集资料

B 接受估价委托书

C 拟定估价作业计划

D 确定估价基本项目

5小题>

宗地地价是指具体宗地在某一期日的(    )价格。

A 土地抵押权

B 土地使用权

C 土地租赁权

D 土地所有权

第 13 题:填空题:

某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权,宗地条件如下:宗地面积4500m2,用途为商住综合楼,出让年限为50年,规划限制条件和设计方案为:总建筑面积15600m2,其中地下两层,地下2层1000m2为设备层;地下1层1000m2为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积4000m2,5~16层为住宅,面积9600m2,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。
   根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/m2,销售税费为售价9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/m2,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/m2,住宅2000元/m2,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原利率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原利率为8.5%。
   试计算该开发公司开工时应交纳的地价款。

第 14 题:填空题:

某市一综合大厦,于2005年10月底建成,用途为综合,其中1~3层为商场,建筑面积为4000m2;4~10层为写字楼,建筑面积为7500m2,建筑总容积率为4。该大厦用地是在2003年10月底以出让方式获得50年的土地使用权,出让地价为1250万元。2008年该大厦所有者拟进行股份制改制,请评估出该宗土地在2008年10月31日现状基础设施条件下(基础设施条件略)的土地使用权价格。
   据调查,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑m2·日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑m2·日;同类物业的平均租金水平可按出租建筑面积计算为:商场5.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的75%),出租空置率为5%;写字楼为4.0元/m2·日(可出租面积占建筑面积的70%),空置率平均为20%,各类物业出租的费用一般为:年管理费为租金的5%,年维修费为重置价的8%,每年需支付税费30元/建筑m2,年保险费为重置价的2‰,该大厦为框架结构,重置价为3000元/建筑m2,经济耐用年限为50年,残值率为2%,该城市从2003年至2008年物价指数每年上涨9%,当地土地还原率为8%,综合还原率为9%。

第 15 题:单选题:

(    )决定有效需求的数量,也决定不动产的市场需求量。

A 收入的高低

B 人口密度的分布

C 消费结构

D 消费习惯

第 16 题:单选题:

(    )地价一般是征收土地增值税和征用土地补偿的依据。

A 申报

B 楼面

C 公告(示)

D 基准

第 17 题:单选题:

下列不属于农用地分等定级原则的是(    )原则。

A 综合分析

B 整体控制

C 主导因素

D 土地收益差异

第 18 题:单选题:

定性研究的优点不包括(    )。

A 成本低

B 速度快

C 效果好

D 说服力强

第 19 题:单选题:

涉及指数方式的因子指标计算不包括(    )指数计算。

A 位序标准化或极值标准化方式的

B 区域经济发展水平涉及的有关因子

C 城镇对外辐射能力

D 城镇交通条件

第 20 题:单选题:

成果验收报告的主要内容没有(    )。

A 各项成果检查量、合格率及与标准的比较

B 对成果应用的批评建议

C 对成果的综合分析、评价并做出明确的验收结论

D 存在的主要问题类型、性质、数量及相应处理意见

第 21 题:单选题:

不同的土地权利为购买者带来的收益不同,因此其价格也不同,在实际中不可以表现为(    )价格。

A 所有权

B 使用权

C 抵押权

D 转让权

第 22 题:单选题:

地产市场的核心是(    )。

A 基准地价

B 地价

C 土地使用价值

D 土地收益

第 23 题:单选题:

下列不属于土地分等资料收集与调查的是(    )资料的收集与调查。

A 区域基础设施

B 分等基本

C 城镇区位

D 区域土地供应潜力

第 24 题:单选题:

下列不属于基准地价评估资料图的编制与整理的是(    )。

A 土地级别或均质区域划分图的绘制

B 地价样点图编制

C 基准地价图的编制

D 土地利用现状图的编制

第 25 题:单选题:

权属调查的主要内容不包括(    )的调查。

A 宗地位置

B 使用者情况

C 界线

D 权属状况

第 26 题:单选题:

全国社会经济统计指标,不包括(    )指标。

A 总量

B 结构

C 房产

D 动态

第 27 题:单选题:

定性研究与定量研究结合使用的前提条件是具备(    )的基础数据。

A 定性研究

B 定量研究

C 经济数学

D 数理统计

第 28 题:单选题:

通常情况下,选择多因素综合评价进行分析,主要考察的影响土地因素以(    )、区域经济发展水平为主。

A 城镇区位

B 城镇基础设施

C 区域综合服务能力

D 城镇集聚规模

第 29 题:单选题:

我国宗地地价评估有三大基本方法,不包括(    )。

A 市场比较法

B 收益法

C 成本法

D 剩余法

第 30 题:单选题:

目前我国绝大多数城市的基准地价都是在地产市场不健全、交易案例少的条件下采用(    )的方法评估而得出的。

A 分等估价

B 定级估价

C 分等定级

D 基准估价

第 31 题:单选题:

依照租金的一定比例计算的管理费,通常是按年租金总额的(    )计。

A 2%~7%

B 2%~5%

C 3%~7%

D 3%~6%

第 32 题:单选题:

决定了可以使用该土地并获取收益的时间,从而直接影响地价的因素是(    )。

A 宗地基础设施条件

B 宗地临街状况

C 土地使用年限

D 城市规划限制

第 33 题:单选题:

用(    )确定货运总量和客运总量的权重,加权计算城镇对外辐射能力指数。

A 德尔菲测定法或总分频率曲线法

B 层次分析法或因素成对比较法

C 德尔菲测定法或因素成对比较法

D 德尔菲测定法或层次分析法

第 34 题:单选题:

在我国,(    )是决定供应的主要因素。

A 自然供给

B 社会需求

C 政府的经济扶持

D 政府的计划和规划

第 35 题:单选题:

营销分析是建立在对(    )的基础上的,包括对竞争对手的分析。

A 市场深刻理解

B 市场绝对熟悉

C 市场独特见解

D 市场足够了解

第 36 题:单选题:

(    )为我国土地出让、税收乃至地产市场的建立提供了基础。

A 基准地价

B 标定地价

C 出让底价

D 成交地价

第 37 题:单选题:

与土地质量呈正相关关系的人口密度因子属于(    )因素。

A 城镇区位

B 城镇集聚规模

C 区域经济发展水平

D 区域土地供应潜力

第 38 题:单选题:

影响地价的主要方面是(    )。

A 土地价值

B 地产需求

C 生产成本

D 相关政策

第 39 题:单选题:

计算房地纯收益的公式为(    )。

A 房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金-保险费

B 房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-折旧费-税金

C 房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金-保险费

D 房地纯收益=房地总收益-管理费-修理费-税金

第 40 题:单选题:

下列说法错误的是(    )。

A 一般来说,地势高的土地价格高于地势低的土地价格

B 面积较大的土地价格一定高于面积狭小的土地的价格

C 地质条件与土地的承载力密切相关

D 地质条件的好坏直接影响地基处理费用的高低

第 41 题:单选题:

不动产可行性研究的必要内容,具体不包括(    )。

A 项目概况

B 风险分析

C 财务评价

D 成本估算

第 42 题:单选题:

不动产价格关系到不动产所有权和使用权在(    )上的实现,不动产市场运行的秩序和不动产资源的优化配置。

A 价值

B 使用价值

C 货币

D 经济

第 43 题:单选题:

城镇基准地价评估技术报告中主要的内容不包括(    )。

A 技术成果

B 技术路线选择

C 技术程序

D 估价成果

第 44 题:单选题:

下列关于基准地价更新的几种技术路线,正确的是(    )。

A 以土地定级为基础,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价

B 以均质区域为基础,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价

C 以土地定级为基础,以土地收益为依据,以市场交易地价资料为参考,更新基准地价

D 以土地定级(或均质区域)为基础,以地价指数为参考,更新基准地价

第 45 题:多选题:

土地制度包括(    )。

A 土地所有制

B 土地出租制

C 土地收益制

D 土地买卖制

E 土地使用制

第 46 题:多选题:

城镇土地分等中的城镇区位因素包括(    )。

A 城镇非产业规模

B 交通口位

C 金融状况

D 政策法规

E 城镇对外辐射能力

第 47 题:多选题:

(    )以及其他在所有权上的限制,可增加或降低不动产效益与价值。

A 环保法规

B 使用分区规则

C 行政区域规则

D 使用设计规则

E 契约限制

第 48 题:多选题:

选择定级因素的原则包括(    )原则。

A 主导因素

B 差异性

C 最有效使用

D 绝对稳定性

E 可行性

第 49 题:多选题:

影响土地位置优劣的因素主要有(    )。

A 交通条件

B 基础设施

C 生活环境

D 土地潜力

E 人口分布

第 50 题:多选题:

不动产项目市场分析通常包括(    )分析。

A 营销

B 回报率

C 供求

D 竞争对手

E 消费者

第 51 题:多选题:

影响地价的交通条件主要有(    )。

A 区域交通类型

B 区域交通管制

C 道路状况

D 区域土地利用性质

E 区域的车流量

第 52 题:多选题:

一般来说影响商业企业利润的因素有(    )。

A 土地等级

B 占用土地面积

C 资金量

D 劳动投入量

E 土地肥沃程度

第 53 题:多选题:

按照年金的支付时间和支付金额是否确定,年金可分为(    )年金。

A 确定

B 风险

C 定期

D 永续

E 不定期

第 54 题:多选题:

非公开的市场价值包括(    )。

A 不动产的租赁价格

B 不动产的抵押价值

C 征用拆迁补偿价格

D 不动产的征用价值

E 不动产的投资价值

第 55 题:多选题:

以下关于基准地价评估区段划分的具体做法正确的是(    )。

A 以道路、沟渠或其他明显地物为界

B 在确定有路线价标准的地价区段,以里地线为界

C 区位条件、交通条件相似的地块划分为同一区段

D 人流量、位置不能作为划分区段的依据

E 对商业街道的划分可分成零售商业、服装、饮食业、零售果杂、专业市场、农贸市场等

第 56 题:多选题:

农用地定级方法有(    )。

A 因素法

B 修正法

C 样地法

D 权重法

E 剩余法

第 57 题:多选题:

我国土地使用年期较长,一般都在50年左右,而且在使用期间也同样拥有(    )等权利。

A 转让

B 出租

C 抵押

D 出卖

E 投资

第 58 题:多选题:

地价体系中地价种类的多少,取决于(    )。

A 土地制度

B 地价的作用

C 土地的等级

D 土地市场状况

E 政府管理土地的需要

第 59 题:多选题:

影响土地区位的主要因素中的社会经济因素包括(    )。

A 繁华程度

B 公园与绿地

C 交通状况或通达程度

D 人口密度

E 基础设施和公用设施的完备程度

第 60 题:多选题:

在我国,(    )属于宗地地价。

A 基准地价

B 标定地价

C 申报地价

D 出让底价

E 市场交易价

第 61 题:多选题:

下面既不属于农用地利用资料也不属于农用地经济资料的有(    )。

A 农业生产实测资料

B 农业区划资料

C 土壤普查资料

D 农业统计资料

E 样点土地利用条件

第 62 题:多选题:

(    )效用以及其他特定形式的效用,对不动产价值具有重大影响。

A 面积

B 设计

C 区位

D 环境

E 经济

第 63 题:多选题:

基准地价评估所用数据以现实土地的(    )为主。

A 收益

B 租金

C 潜力

D 地价

E 取得费

第 64 题:多选题:

分析说明,顾问公司在研究市场的过程中,基本上可以把(    )作为基础的研究工作,每隔一年或半年进行一次。

A 地区经济分析

B 多种用途比较

C 供求分析

D 营销建议

E 社会因素分析

做了该试卷的考友还做了