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2017年土地估价实务预测试题(二)
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第 1 题:填空题:

  某房地产开发公司拟以出让方式取得某宗地土地使用权。具体条件如下:宗地面积 4500平方米,商住综合楼用途,出让年限为50年;规划限制条件和涉及方案为总建筑面积 15 600平方米,其中地下两层,地下二层1000平方米为设备层;地下一层1000平方米为停车场,设有汽车位60个。地上1~4层为商场,面积4000平方米,5~16层为住宅,面积9600平方米,地上尚有车位50个。根据当地规定,交足40%地价款后即可开工,剩余地价款应在建筑物建成后一次性交清。

   又根据市场调查,有以下数据:该项目开发建设周期为两年,建成后住宅部分可一次性全部售完,其售价为5000元/平方米,销售税费为售价9%;商场和车位用于出租,同类型、同档次商场日租金按可出租面积计算为5元/平方米,可出租面积占总建筑面积的70%,每个汽车位租金为地下480元/月,地上400元/月,有关税费及经营管理费按租金的30%计。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/平方米,住宅2000元/平方米,地上车位平均为500元/个,专业费为建安综合成本的3%,假设资金投入方式为第一年60%,第二年 40%。目前贷款年利率为8%,投资回报率为20%,土地还原率为7.5%,商场的房地产综合还原率为7%,建筑物还原率为8.5%,试算该开发公司开工时应交纳的最低地价款。

第 2 题:填空题:

  某企业于2000年12月31日以出让方式取得了一宗土地使用年限为50年期的国有企业用地,土地总面积为3000平方米,交纳的土地出让金为30元/平方米,该宗地土地开发程度已达到“五通一平”(通路、通电、通水、通讯、排水及场地平整)。

   2001年12月31日,该企业因改制需要进行土地价格评估,经调查,该地区土地取得费 (含税费)平均为10万元/亩,“五通一平”土地开发费为8万元/亩,在土地开发期内均匀投入,土地开发周期为一年,银行贷款年利率为5.5%,投资利润率为10%,土地还原率为6%,50年期出让金水平仍保持不变,请测算该宗地于2001年12月31日的单位地价和总地价。

第 3 题:填空题:

  企业甲拥有一宗土地面积为20亩的国有出让土地,规划建设4万平方米综合大楼和 2万平方米公寓,预计2年建成后即全部售出。企业甲在完成前期投入后,拟将该宗地转让给房地产开发商乙。

   经调查,该城市相似地段相同功能的综合楼售价为6000元/平方米,公寓售价为4500元/平方米,同类结构的综合楼工程建筑费及专业费为2100元/平方米,公寓为1800元/平方米,在建筑期间,建筑费及专业费第1年投入40%,第2年投入60%,银行贷款年利率为5.5%,开发利润为总售价的15%,销售税费为售价的5.5%。根据以上条件,试计算:    

(1)该宗地在规划条件下的土地使用权价格;    

(2)经甲乙双方协商,房地产开发商乙准备以开发完成后的部分房地产按售价的90%给甲作为地价的补偿,开发后的房地产销售税费由乙统一支付,如不考虑甲的前期投入和土地转让税费,试问甲除可得到14000平方米综合楼外,还可分得多少平方米的公寓。

第 4 题:填空题:

  某公司于1994年11月以出让方式取得一面积为500平方米的地块50年土地使用权,并于1995年11月建成一建筑面积为450平方米的建筑物,建筑物全部出租。

   已知当地同类建筑物出租租金一般为每月30元/建筑平方米,每年支付的土地税及房产税为20元/建筑平方米,支付的管理费为同类建筑物租金的5%,年维修费为重置价的3%,年保险费为重置价的0.3%。目前该建筑物重置价为1500元/平方米,残值率为0,土地及房屋还原率分别为5%和6%。

   试求该地块在1998年11月的土地使用权价格。

第 5 题:填空题:

  某国有企业按照市政府“退城进郊”的政策,拟从市区迁移至郊区。考虑到企业工业生产田地用途转换的开发价值,该国有企业特委托土地评估中介机构对旧址工业土地转换用途开发房地产作可行性研究。

   按照国土资源部2002年11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或挂牌方式出让”。土地评估机构受托后,对该企业旧址的区域条件进行了调查,结合土地开发建设特性,收集了区域的规划控制标准,区域宜于开发商业和居住房地产,可以批准的规划条件一般是:规划用途商住综合,出让年限50年;规划限制条件和设计方案中,建筑物限高50米,地上容积率3.5,建筑密度不大于 25%。

   土地评估中介机构进一步量化指标,确定评估的宗地面积按照4000平方米计算,建筑物地上16层,地下2层,其中地下第2层1000平方米为设备层;地下第1层1000平方米为停车,场,有150个停车位。地上1~4层为商场(建筑物各层面积相等),5~16层为住宅(建筑物各层面积相等),建筑物楼前的地面上有20个停车位。当地政府对于退城进郊的国有企业通过挂牌出让取得企业原旧址土地开发房地产时,可以给予一定的政策优惠,即国有企业在缴纳出让土地地价款40%后就可以开工,余下的地价余款在建筑物建成后一次性缴纳,试问该国有企业通过挂牌出让取得土地时可支付的地价款是多少?

   土堆评估中介机构根据市场调查得到了如下的数据:该项目若开发,工程开发周期大约是一年半,工程竣工时住宅部分可按5000元/平方米一次性全部售磬,销售税费(营业税、印花税、产权登记费、手续费等)按售价9%计;商场在工程建成完工的半年后可出租,预计同类型和同档次商场的日租金按可出租面积计算达5元/平方米(区域一般条件下可出租面积占总建筑面积的70%),停车场在商场竣工营业时就可出租,车位租金为:地下每个450元/月,地上每个300元/月。出租过程中的有关税费及经营中的管理费合计为租金的30%。此类建筑物的建安综合成本分别为:商场及地下部分2500元/平方米,住宅2000元/平方米,地上停车位平均500元/个,专业费为建安综合成本的3%。

   假设资金投入方式为均匀投入,按年计息。资金前3个月投入总资金的30%,紧接着的九个月又投入了总资金的40%,最后6个月(全部工程进度)投入了余下的全部资金。目前贷款年利率为8%,投资折现率13%,投资回报率20%,土地还原利率7.5%,物业房地产综合还原利率7.8%,纯房屋还原利率8.5%。试计算该国有企业挂牌出让取得土地时应交纳的地价款。

   根据假设开:发法公式,结合项目的具体情况,用现金流量折现法评估项目的土地价格。

第 6 题:填空题:

  某国有企业在1996年10月以挂牌出让的方式,取得一宗10000平方米的综合用途土地,土地出让年限为50年,批准的规划容积率为2.5。

   由于该企业:资金困难,决定向银行抵押土地取得贷款,经市规划局、国土资源局等部门批准,项目可以拖至1998年7月开始动工。如果按银行抵押贷款规定:土地使用权抵押贷款一般按评估值的65%放贷,请问该国有企业在2000年1月31日可贷多少款。

   项目其他有关资料如下:

   该大楼1~4层为商场,每层建筑面积2500平方米;4~12层为办公用途(其中8层1000平方米为设备层、7层和9层共计2000平方米为自用办公用房)。    大楼开发周期预期两年,假如资金在投资期间为均匀投入,第一年投入60%,第二年投入 40%。大楼建成后以出租的方式经营,目前该大厦租赁合同中商场的实际租金为5.5元/建筑平方米·日,写字楼的实际租金为3.5元/建筑平方米•日,无论租赁商场或是租赁写字楼,都必须缴纳相当于3个月租金数额的押金;区域内物业的租金水平按可出租建筑面积计算:商场租金为5.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的75%),每年有半个月的空置期;写字楼租金为4.0元/建筑平方米·日(可出租面积占建筑面积的70%),每年有半个月的空置期,目前同类建筑物的建安综合造价是每建筑平方米2500元。该城市从1996年开始,至 2000年每年地价指数都比上年增长3%。

   经过调查,有关参数确定如下:房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为年租金的8%,保险费为建安造价的0.2%,出租税金为年租金的12%,销售税金是售价的 9%;项目投资回报率取30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。当地土地还原利率8%,综合还原利率10%,银行存款利息率6.5%,银行贷款利息率10%,资本折现率12%。

第 7 题:单选题:

下列属于商品租金,却不属于成本租金的是(    )。

A 折旧费

B 保险费

C 贷款利息

D 房产税

第 8 题:单选题:

由于与不动产投资利润率、土地投资利润率有一定的区别,因此一般只作为参考指标,且在实际评估中不能直接采用的是(    )。

A 存款利率

B 贷款利率

C 实质利率

D 不动产租金与买卖价格的比率

第 9 题:单选题:

(    )是市场运行中重要的信号,也是调节市场供求关系、影响资源配置的重要经济杠杆。

A 价格

B 价值

C 使用价值

D 货币价值

第 10 题:单选题:

土地质量即土地的(    ),其优劣由土地位置和地块的条件决定。

A 成本

B 潜力

C 价值

D 使用价值

第 11 题:单选题:

(    )是保证样本调查质量的关键。

A 制订周密的资料收集计划

B 编制准确的调查表格

C 调查人员的技能掌握与运用

D 选择正确的调查方法

第 12 题:单选题:

1986年9月国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》规定,房产税的计税依据是房产原值一次减除(    )后的余值或房产的租金收入。

A 10%~30%

B 20%~30%

C 15%~30%

D 10%~25%

第 13 题:单选题:

营销分析是运用(    )技术,把不动产市场分组,从中选取需求空间较大的对象群,根据它们的需要为开发商提供建议的一种研究。

A 市场营销

B 市场策划

C 市场预测

D 市场细分

第 14 题:单选题:

不论何种情况,(    )机制都会以其特定的运行原理左右市场的运行、调节商品的供求、决定资金的流向以及影响资源的配置。

A 市场竞争

B 市场供求

C 市场价值

D 市场价格

第 15 题:单选题:

土地估价方法可分为基本估价法和应用估价法,下列选项中不属于应用估价法的为(    )。

A 路线价估价法

B 标准宗地估价法

C 成本逼近法

D 基准地价系数修正法

第 16 题:单选题:

任何不动产的价格起伏及供求变化,其基础的影响因素是来自不动产所在地区的(    )环境。

A 人文

B 自然

C 经济

D 社会

第 17 题:单选题:

市场交易资料整理中的土地费用不包括(    )。

A 管理费

B 修理费

C 折旧费

D 土地税以直接归属土地负担部分为限

第 18 题:单选题:

确定还原利率时,通常可参考的依据不包括(    )利率。

A 存款

B 贷款

C 实质

D 资本

第 19 题:单选题:

在计算房屋租赁案例的地价时,通常选用(    )。

A 收益还原法

B 综合分析法

C 分层控制法

D 主导因素法

第 20 题:单选题:

土地分等定级的实质就是依据(    )的优劣,评定出土地等级。

A 土地价值

B 土地区位

C 土地使用价值

D 土地成本

第 21 题:单选题:

不动产可行性研究一般包括三个必要内容,不包括(    )。

A 项目的必要性分析

B 对项目期望的可靠性

C 项目实施的可行性分析

D 项目的技术和经济评价

第 22 题:单选题:

假设开发法又称剩余法,是(    )的变种。

A 市场比较法

B 成本法

C 收益还原法

D 路线价法

第 23 题:单选题:

土地是一种能带来恒久收益的资产,其价格的本质是(    )价格。

A 土地所有权

B 抵押权

C 土地使用权

D 收益

第 24 题:单选题:

下列属于土地利用年度计划应当遵循的原则的是(    )。

A 优先保证居民住宅用地

B 占用耕地与补充耕地相平衡

C 城镇用地增加与农村建设用地减少相脱离

D 严格依据土地利用总体规划,控制住宅用地总量,保护耕地

第 25 题:单选题:

市场供求分析不仅是要确定市场供求的过去和现状,关键是要对(    )进行预测。

A 供求

B 价格

C 时机

D 市场容量

第 26 题:单选题:

评估价格是由专门的机构和人员,按照一定的程序和方法评定的土地价格,其中不包括(    )。

A 交易底价

B 课税价格

C 基准地价

D 公告(示)地价

第 27 题:单选题:

公共设施的服务半径一般确定在(    )km之间。

A 0.3~0.7

B 0.4~0.8

C 0.5~0.9

D 0~0.5

第 28 题:单选题:

在房产出租、小商品活动较为发达的地区,评估的技术路线往往采用(    )。

A 租金剥离法

B 层次分析法

C 总分频率曲线法

D 级差收益测算法

第 29 题:单选题:

下列关于农用地特点的说法,错误的是(    )。

A 农用地既是劳动对象,又是劳动手段,是不可替代的生产资料

B 我国农用地资源丰富,且可以自行恢复和再生,所以取之不尽,用之不竭

C 农用地受自然环境的影响显著

D 农用地资源,只要利用得当,不仅有自行恢复和再生的能力,而且可以永续利用

第 30 题:单选题:

影响地价的行政因素不包括(    )。

A 土地制度

B 住房制度

C 城市化进程

D 交通管制和行政隶属变更

第 31 题:单选题:

农用地定级考虑的因素中不包括(    )因素。

A 自然经济

B 人文社会

C 区位差异

D 耕地便利

第 32 题:单选题:

土地价格与一般物价相比,有其自身的特点,其中不包括(    )不同。

A 表示方式

B 价格基础

C 生产成本

D 形成时间

第 33 题:单选题:

土地等级评定或土地条件均值区划分以(    )现状为准。

A 工业用地

B 住宅用地

C 城镇土地

D 农村土地

第 34 题:单选题:

下列不属于影响不动产经济供给的主要因素的是(    )。

A 自然供给

B 社会需求

C 经济支持

D 计划和规划

第 35 题:单选题:

根据区位经济分析和区位地租理论而构成的“杜能圈”中的第四圈为(    )。

A 林业区

B 草田轮作区

C 谷物轮作区

D 自由农作区

第 36 题:单选题:

(    )是因为土地所处位置的不同产生的不同水平的地租。

A 级差地租Ⅰ

B 级差地租Ⅱ

C 垄断地租

D 绝对地租

第 37 题:多选题:

可行性研究是(    )的依据。

A 项目审批

B 资金筹措

C 编制设计任务书

D 开发商与各方签订合同

E 确定项目金额

第 38 题:多选题:

农用地分等定级的原则有(    )原则。

A 综合分析

B 分层控制

C 多重因素

D 土地收益差异

E 需求与供给

第 39 题:多选题:

地价是地租的资本化,是土地经济规律的反映,是(    )的购买价格。

A 土地价值

B 土地使用价值

C 土地收益

D 土地权利

E 土地肥沃程度

第 40 题:多选题:

土地分等定级一般应遵循的原则有(    )原则。

A 地域分级

B 土地差异

C 综合分析

D 主导因素

E 定量与定性分析结合

第 41 题:多选题:

农用地分等定级的任务,是根据农用地的(    )属性,对农用地的质量优劣进行综合、定量评定,并划分等级与级别。

A 自然

B 社会

C 区域

D 人文

E 经济

第 42 题:多选题:

用修正法计算定级指数的方法有(    )修正法。

A 连乘

B 加权

C 数轴

D 等间距

E 综合

第 43 题:多选题:

土地价格是由(    )相互作用、相互影响所形成的。

A 不可移动性

B 效用

C 相对稀缺性

D 相关政策

E 有效需求

第 44 题:多选题:

影响土地价格的人口因素包括(    )。

A 人口密度

B 人口自然增长率

C 人口素质

D 家庭人口构成

E 人口分布

第 45 题:多选题:

影响土地价格因素中的经济因素有(    )。

A 经济发展状况

B 居民收入和消费水平

C 房地产投机

D 财政收支与金融状况

E 物价变动

第 46 题:多选题:

城镇土地级别的划分方法包括(    )。

A 总分数轴法

B 总分频率曲线法

C 因素成对比较法

D 总分剖面图法

E 层次分析法

第 47 题:多选题:

对于(    )等均需要对不动产资产进行估价。

A 企业兼并

B 投资

C 参股

D 企业解体

E 企业重组

第 48 题:多选题:

全部不动产对(    )必须具有效用。

A 承租人

B 承租型所有人

C 所有权人

D 投资型所有人

E 自用型所有人

第 49 题:多选题:

通常情况下,在资金等效值计算的过程中,人们把资金运动结束时与现值等值的金额称为(    )。

A 现值

B 终值

C 未来值

D 时值

E 有效值

第 50 题:多选题:

为满足全面、科学、合理地管理土地、有效利用土地的要求,需要对(    )进行评定。

A 土地价值

B 土地使用价值

C 土地价格

D 土地成本

E 土地增值收益

第 51 题:多选题:

(    )是估价对象在某种估价目的特点的条件下形成的正常价格,它能为当事人或社会一般人所信服和接受。

A 客观合理价格

B 价值

C 使用价值

D 货币价格

E 正常交易价格

第 52 题:多选题:

影响土地区位的主要因素包括(    )因素。

A 个别

B 自然

C 社会经济

D 人文

E 行政

第 53 题:多选题:

区位就是(    )地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。

A 自然

B 经济

C 交通

D 人文

E 行政

第 54 题:多选题:

基准地价的特点有(    )。

A 全域性

B 分用途

C 无限期

D 平均性

E 有限期

第 55 题:多选题:

土地估价是作为(    )进行土地交易、土地资产管理等方面的依据。

A 组织

B 国家

C 个人

D 单位

E 社会团体

第 56 题:多选题:

由于(    )的不同,形成了不同标准和起不同作用的地价形式。

A 土地质量

B 地产权利

C 土地区位

D 市场供求关系

E 政府土地管理政策

做了该试卷的考友还做了