1.选择试题2.注册/登陆3.开始答题4.提交试卷5.查看成绩6.答案解析
您的位置:模考吧在线考试中心 > 工程 > 土地估价师 > 土地估价实务基础 > 确认进入考试
2017年土地估价实务预测试题(一)
试卷预览
第 1 题:填空题:

某开发区土地开发完成后,需评估出让土地的底价。该开发区土地开发程度达到“七通一平”,可供出让的土地面积占开发区总土地面积的80%。出让土地使用年限为50年。    开发区所在地的土地取得费(含税费)为15万元/亩;土地开发费为10万元/亩,在开发期内均匀投入,土地开发周期20个月,贷款月利率为1%,按月计算复利;土地开发的投资回报率要求达到20%,土地增值收益率要求达到10%,土地还原率取8%。    

请根据以上资料评估出该开发区出让土地的底价。

第 2 题:填空题:

现有一宗占地面积为1000平方米的城镇建设用地,使用者先以行政划拨方式取得,后于 1995年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年期的土地使用权,同时建成一座总建筑面积2500平方米的办公楼,现全部用于出租。2000年11月1日进行的市场调查情况如下。    

(1)在当地,规模档次相同办公楼的月租金收入一般为30万元,月平均费用15万元,此外出租时可收取押金60万元,押金收益率为5%;    

(2)该办公楼耐用年限为50年,残值率为0,建筑重置价为每建筑平方米4000元;    

(3)土地还原率为6%,建筑物还原率为8%。

   试根据上述资料,评估该宗土地于2000年11月1日的市场价格。

第 3 题:填空题:

某城市有一宗住宅用地,需要评估其土地使用权价格。经调查收集到以下资料:    (1)与待估宗地处于同一供需圈、相同用途、相同交易类型的4宗土地交易案例,待估宗地与各交易案例的条件以及各交易案例的区域因素和个别因素修正情况如表12-1所示,其中区域因素和个别因素的修正皆是与待估宗地相比较,表中修正系数为正数的,表示交易案例的条件优于待估宗地,表中系数为负数的,表示交易案例条件比待估宗地差。                 

        待估宗地与交易案例的比较

项目用地 宗地成交价 /元/平方米 交易时间 土地使用 年期/年 容积率 区域因素 修正系数/% 个别因素 修正系数/%
A 1200 1999年10月1日 70 2.0 +3% -11%
B 1560 1999年8月1日 70 3.0 -5% -2%
C 1650 1999年12月1日 50 3.0 -5% -2%
D 1400 2000年5月1日 40 2.5 -6% -3%
待估宗地   2000年10月1日 70 2.0    

(2)土地还原率为7%;   

(3)该城市住宅地价指数以1999年9月1日为100,以后平均每月上涨1%;   

(4)该城市住宅地价的容积率修正系数如表12-2所示。                

       住宅地价容积率修正系数表

容积率 1.0 2.0 2.5 3.0 4.0 5.0
修正系数 1.0 1.8 2.1 2.4 2.9 3.3

  请根据上述资料回答下列问题。   

1.编制该城市地价指数表。   

2.采用市场比较法估算出待估宗地于2000年10月1日土地使用年限为70年的单位土地面积价格。

第 4 题:填空题:

某市现有一宗面积为2000平方米的住宅用地,某开发公司拟建造一幢塔式住宅楼,预计开发建设期2年,建成后即可全部售出。根据当地同类住宅市场行情,平均售价可达 3800元/平方米。开发建设过程中,建筑费、专业费和不可预见费可控制在1500元/平方米,第一年投入40%,第二年投入60%,并在各年内均匀投入。贷款年利息率为5.85%,销售税费为不动产总价的6%。    若开发公司要以不高于700万元的代价取得该宗地70年期的土地使用权,实现相当于不动产总价18%的利润率,请计算建筑容积率最低应为何值?

第 5 题:填空题:

C市的某企业拟购进A市的宗地H,委托某土地评估机构对宗地H的转让价格进行评估。土地评估机构对委估宗地进行调查并取得了相关资料。请依据下面所列资料,评估出宗地H于1999年7月31日的市场价格(计算地价时,案例选择不少于4个)。

实例 编号 交易 类型 交易 地点 土地 用途 地价或租 金/(元/m2) 年期 容积率 交易 时间 区域因 素比较 个别因 素比较 开发 程度

A01 A02 A03 A04 B01 C01 A05 C02 A06 H

转让 出让 租赁 转让 抵押 清算 出让 清算 转让 转让 A市 A市 A市 A市 B市 C市 A市 C市 A市 A市 商业 住宅 商业 商业 商业 工业 住宅 商业 商业 商业 858 342 43 792 801 210 40 562 476(楼面地价) 40 70 38 35 40 50 50 40 40 38 2.0 2.0 1.9 2.2 3.0 0.6 0.6 2.0 2.0 2,1 1998.5.3 1998.7.4 1999.6.2 1997.4.8 1997.10.1 1998.9.30 1998.8.9 1996.7.7 1997.2.2 1999.7.31 0 -3 +5 0 0 0 -2 0 0 0 +3 0 -2 +4 0 0 -3 0 -4 0 * * ** ** ** *** * *** * **

  注:开发程度.*“表示宗地外”“七通一平”和宗地内“三通一平”;**表示宗地外“七通一平”和宗地内“五通一平”;** *表示宗地内外“七通一平”。

  区域因素和个别因素对地价的修正系数(有关系数均为案例与待估宗地比较所得),数字为负的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件差;数字为正的,表示成交宗地的条件比待估宗地条件好;数值表示对宗地地价的修正幅度。

  其他资料:A市的地价指数以1997年为基期,每年在上一年的基础上增加10%。A市的容积率对地价的影响是,容积率以2为100%,当容积率每升高或降低0.1时,宗地单位地价上涨率增加或减少4个百分点。A市商业用地还原率为4%。1997年和1998年A市的商业用地宗地内从“三通一平”到“五通一平”的费用平均为每平方米45元。

第 6 题:填空题:

某公司于1998年10月通过出让方式获得一宗5000平方米土地的使用权,出让年限为50年,根据规划,该地块用途为综合,容积率为3。该公司于1999年10月动工兴建一座钢混结构的综合大楼。由于建设资金紧张,该公司拟于2000年10月将土地使用权向银行抵押。如果以该宗土地使用权评估价的70%贷款,请问该公司可贷多少款?

   项目其他有关资料如下:    

(1)该大楼1~3层为商场,建筑面积为3000平方米,4~15层为办公楼。    

(2)大楼开发周期预期两年,第1年投入60%,第2年投入40%。    

(3)大楼建成后该公司计划自留2000平方米用作办公用房,其余部分以出租方式经营,预计商场与办公楼的出租率分别为90%和80%。    目前同类建筑物的建安综合造价为每建筑平方米3000元,同类物业的商场市场租金水平每月为300元/平方米,办公楼市场租金水平每月为150元/平方米。    

(4)经过调查,有关参数确定为,房屋出租年经营费用中管理费为年租金的10%,维修费为租金的8%,保险费为建安造价的2%,税金为年租金的12%;项目投资回报率取建安造价的30%;建筑物经济耐用年限为70年,残值率为2%。另外,当地土地还原率为8%,综合还原率为10%,银行贷款利息率为10%。

第 7 题:单选题:

(    )是将土地单价(或平面地价)调整、分摊到各楼层的比率。

A 地价分摊率

B 地价分配率

C 地价平均率

D 地价调整率

第 8 题:单选题:

用来体现经济变量与时间的变化关系的经济数学的内容为(    )。

A 几何代数

B 线性代数

C 多元微分方法

D 采用微分方程或差分方程

第 9 题:单选题:

土地是一种能带来恒久收益的资产,其价格的本质是(    )价格。

A 使用

B 租赁

C 抵押

D 收益

第 10 题:单选题:

下列不属于农用地分等定级原则的是(    )原则。

A 综合分析

B 分层控制

C 主导因素

D 土地收益一致

第 11 题:单选题:

在合法使用方面,应以(    )、土地用途管制等为依据。

A 不动产权属证书

B 城市规划

C 土地使用权出让合同

D 行政法规

第 12 题:单选题:

(    )和土地利用效益的高低受土地自然属性及社会经济、技术条件等多种因素的综合影响。

A 土地生产力

B 土地价值

C 土地质量

D 土地收益

第 13 题:单选题:

在对城镇土地的质量评估中,以下属于微观区位条件的是(    )。

A 城市集聚程度

B 城市区域位置

C 城市网络地位

D 城市环境条件

第 14 题:单选题:

在进行城镇定级时,某城镇商服中心分为三级,市级中心的规模指数为100,区级中心的规模指数为50,小区级中心规模指数为20,市级中心、区级中心及小区级中心的功能分别为(    )。

A 100、50、20

B 50、30、20

C 100、30、20

D 59、29、12

第 15 题:单选题:

衡量因素的不同水平(不同总体)下各样本数据的误差,称为(    )误差。

A 组内

B 随机

C 组间

D 系统

第 16 题:单选题:

(    )原则要求不动产估价结果不得明显偏离类似不动产在同等条件下的正常价格。

A 平等

B 均价

C 分配

D 替代

第 17 题:单选题:

不属于土地价格与一般物价相比的自身特点的是(    )。

A 市场结构不同

B 折旧现象不同

C 地价上升速度呈缓慢趋势

D 地价主要由地产需求决定

第 18 题:单选题:

在我国,城市(    )往往反映城市在相应区域内的集聚能力。

A 人口密度

B 人口规模

C 住房密度

D 住房规模

第 19 题:单选题:

(    )客观地反映了土地价值量大小及其变动趋势,表明了土地利用的经济效果。

A 基准地价

B 标定地价

C 出让底价

D 市场交易价

第 20 题:单选题:

下列属于决定不动产供给的因素是(    )。

A 人口数量

B 价格

C 收入水平

D 消费结构

第 21 题:单选题:

地方房地产统计指标中的开发量不包括(    )面积。

A 商品房施工

B 新开工

C 开发投资

D 竣工

第 22 题:单选题:

土地分等定级是依据土地(    )的优劣,评定出土地等级。

A 使用价值

B 价值

C 质量

D 收益

第 23 题:单选题:

收集与调查的资料包括区域年末耕地总面积、区域人口密度等,用于反映区域对城镇未来用地的供应潜力是指(    )资料的收集与调整。

A 城镇土地供应潜力

B 城镇区位

C 分等基本

D 区域土地供应潜力

第 24 题:单选题:

由于不动产的(    ),使得完全相同的不动产几乎没有,但是在同一市场上具有相近效用的不动产,其价格也应相近。

A 不可替代性

B 不同性

C 均衡性

D 独一无二性

第 25 题:单选题:

在城镇土地分等基本方案的制定过程中,必要时,须对跨不同级别行政区域的城镇和属(    )城市的市辖区进行等别平衡和划定。

A 省级以下(不含省级)

B 地级市

C 县级以上

D 县级以上(不含县级)

第 26 题:单选题:

从时间价值的角度看,(    )是购买者对这种商品在未来一定时间内期望收益的折现。

A 货币

B 价格

C 价值

D 使用价值

第 27 题:单选题:

最高最佳使用原则的许可范围不包括(    )。

A 法律

B 行政法规

C 土地用途管制

D 城市规划

第 28 题:单选题:

用地潜力属于城镇土地等级的(    )因素。

A 城镇规划

B 自然条件

C 城镇基础设施

D 环境质量

第 29 题:单选题:

不属于影响土地价格的行政因素的是(    )。

A 土地制度

B 住房制度

C 城市规划

D 城市化进程

第 30 题:单选题:

根据当地实际情况,选择(    )计算农用地自然质量分。

A 因素法或主成分分析法

B 因素法或样地法

C 样地法或层次分析法

D 主成分分析法或层次分析法

第 31 题:单选题:

(    )考虑每一类所包含的样品数。

A 中间距离法

B 类平均法

C 绝对值法

D 重心法

第 32 题:单选题:

下列不属于城镇土地等级调整与确定的原则是(    )原则。

A 城镇规模和职能调控

B 行政建制协调

C 城镇规模调控

D 近邻平衡

第 33 题:单选题:

基准地价评估应按照同一市场供需圈内,土地(    )相同、等级一致的土地应具有同样的市场价格的原理进行。

A 价值

B 使用价值

C 成本

D 潜力

第 34 题:单选题:

(    )原则下形成的中心地体系,是一种自给自足,封闭体系,居民购物的出行距离最长,其交通系统最为不便。

A 区位

B 市场

C 交通

D 行政

第 35 题:单选题:

(    )是反映随宗地临街深度的变化,地价变化相对程度的表格。

A 临街深度调查表

B 深度指数变化表

C 深度指数修正表

D 深度地价变化表

第 36 题:单选题:

下列不属于价值构成要素的是(    )。

A 成本

B 费用

C 课税

D 税金

第 37 题:多选题:

按照年金开始支付的时间不同,年金可划分为(    )年金。

A 即期

B 连续

C 延续

D 延期

E 永续

第 38 题:多选题:

评估价格是由专门的机构和人员,按照一定的程序和方法评定的土地价格,包括(    )。

A 交易底价

B 基准地价

C 课税价格

D 公告(示)地价

E 申报地价

第 39 题:多选题:

用于基准地价评估的能直接反映出地租、地价的资料包括(    )资料。

A 土地使用权收购价格

B 土地使用权转让价格

C 土地使用权出租价格

D 土地使用权抵押价格

E 土地征用、拆迁过程中涉及到的各种费用

第 40 题:多选题:

影响地价的环境质量主要包括(    )环境。

A 人文

B 社会

C 自然

D 城市

E 经济

第 41 题:多选题:

土地分等定级一般遵循的原则有(    )原则。

A 定量分析

B 地域分异

C 综合分析

D 主导因素

E 土地收益差异

第 42 题:多选题:

土地等级是在城镇内部,通过投资于(    )等分析,揭示城镇内部各具体地块的收益差异,从而得出在城镇内部的排序。

A 土地的资本

B 自然条件

C 经济活动程度

D 经济活动频率

E 土地的增值性

第 43 题:多选题:

城镇土地分等中的城镇基础设施因素包含(    )状况。

A 道路

B 排气

C 供水

D 排水

E 供气

第 44 题:多选题:

市场中通过商品价格变化及供求变化的内在(    )关系,实现对资源的优化配置,达到对市场进行调控的目的,并成为市场经济的重要运行规律。

A 互成正比例

B 互成反比例

C 相互配合

D 相互联系

E 相互制约

第 45 题:多选题:

可行性研究的目的是使决策(    ),提高决策的可靠性,并为项目的实施和控制提供依据和参考。

A 科学化

B 客观化

C 具体化

D 可行化

E 程序化

第 46 题:多选题:

与土地质量呈正相关关系的因子有(    )。

A 交通区位

B 城镇对外辐射能力

C 城镇交通条件指数

D 区域农业人口人均耕地

E 供、排水状况

第 47 题:多选题:

土地的位置包括(    )位置。

A 自然地理

B 社会经济

C 经济收益

D 人文地理

E 区域地理

第 48 题:多选题:

城镇土地的主要功能是(    )。

A 土地承载能力

B 城市集聚

C 提供活动场所

D 社区服务

E 提供社会增值

第 49 题:多选题:

基准地价评估是根据已有的(    )资料,综合评估各级别、区域分用途的平均价格,所收集的资料真实性和准确性直接影响基准地价评估结果。

A 地价

B 地租

C 土地等级

D 土地质量

E 土地收益

第 50 题:多选题:

土地分等定级因素是指对土地质量、级别有重大影响,并能体现土地区位差异的(    )条件。

A 经济

B 政治

C 社会

D 人文

E 自然

第 51 题:多选题:

用样地法来计算农用地自然质量分,包括的步骤有(    )。

A 设置标准样地

B 确定分等因素样地适用区

C 确定分等因素

D 确定标准样地分值

E 编制分等属性图

第 52 题:多选题:

标定地价评估方法与一般宗地估价方法相同,可采用(    )进行估价。

A 基准地价修正法

B 基准地价样地法

C 主成分分析法

D 一般估价方法

E 综合分析法

第 53 题:多选题:

定量研究方法有(    )等。

A 经济数学法

B 数理统计法

C 相关性分析

D 聚类分析

E 政策研究

第 54 题:多选题:

评估基准地价需要用模型进行的,应根据(    ),从众多模型中选择适合当地城镇特点的模型,评估基准地价。

A 土地等级

B 土地收益

C 地价的相关关系

D 各地的土地市场条件

E 土地制度

第 55 题:多选题:

全国社会经济统计指标的水平指标包括(    )。

A 职工平均工资

B 人均居住面积

C 人均住房指数

D 人口密度

E 家庭规模

第 56 题:多选题:

下列属于农用地定级的方法步骤有(    )。

A 资料收集整理与外业调查

B 确定定级方法与定级因素及权重

C 计算定级因素分值

D 初步划分土地级别

E 校验和调整初步定级成果

做了该试卷的考友还做了