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2016年剩余法考试试题及答案解析
试卷预览
第 1 题:判断题:

剩余法估价所采用的不动产总价、租金和各种成本数据,均应根据未来预期的正常市场条件下的数据水平确定。(    )

第 2 题:判断题:

剩余法除适用于土地估价外,也可用来估测具体开发项目的预期利润。(    )

第 3 题:判断题:

剩余法估价中,假设之一是预期的房地产租金或房地产价格随市场变化而变化。(  )

第 4 题:判断题:

剩余法估价中隐含着这样一个假设:预期的房地产租金或价格将随市场的变化而变化。(    )

第 5 题:判断题:

在选择最佳的开发利用方式中,最重要的是选择最佳的建设规模。(    )

第 6 题:判断题:

调查土地利用要求,掌握政府对此宗地的规定用途、容积率、覆盖率、建筑高度限制等,为确定建筑物的规模、造型等服务。(    )

第 7 题:判断题:

采用剩余法评估地价时,利息的计算应以开发建造过程中的全部预付资本为计算基础。(  )

第 8 题:判断题:

剩余法中不用计算利息的项目是地价。(    )

第 9 题:单选题:

在剩余法评估中,下列成本中计算利息的周期最长的是(    )。

A 购地款和购地税费

B 购地费和不可预见费

C 建筑费用和专业费用

D 专业费和不可预见费

第 10 题:单选题:

房地产开发项目和投资决策常常运用剩余法求取的是(    )。

A 投资者获取开发场地所能支付的最高价格

B 预期利润

C 开发项目中的最高空置成本费用

D 以上都是

第 11 题:单选题:

剩余法评估中,在选择最佳的土地使用方式中,最重要的是选择最佳的(    )。

A 容积率

B 覆盖率

C 土地用途

D 建筑高度

第 12 题:单选题:

(    )一般不作为剩余法评估中计算投资利润的办法。

A 计算不动产总价一定比例

B 计算全部预付总资本的一定比例

C 计算年利润折现

D 计算建造费用的一定比例

第 13 题:单选题:

某公司通过拍卖取得一块土地的综合开发权,设土地开发周期为2年,分两期进行,建筑物建造周期为3年,分3期进行,则第2期建筑物开发费的计息期为(    )。

A 1.5

B 2.5

C 3

D 3.5

第 14 题:单选题:

用剩余法估价时,确定地价款利息的计息时间应以(    )为准。

A 从购地至开工为止的时间

B 从开工至竣工为止的时间

C 从开工至租售完毕为止的时间

D 从购地至租售完毕为止的时间

第 15 题:单选题:

剩余法评估中,不需要考虑(    )。

A 购地税费

B 不可预见费用

C 利息

D 以上都不是

第 16 题:单选题:

剩余法评估中,确定开发完成后不动产价格的方法有(    )。

A 通过市场比较法求取

B 通过收益还原法求取

C 根据估价师的经验确定

D A和B

第 17 题:单选题:

某公司打算购买一块商业用地用于开发,估计预计建成商场后出售的收益为1500万元,花费的建安及专业利税为500万元,在获得的利润不少于300万元的前提下,该公司的用于购地的金额最高为(    )万元。

A 300

B 800

C 700

D 1000

第 18 题:单选题:

将剩余法评估中的现金流量折现到评估基准日,相当于计算了开发成本中(    )部分。

A 开发费

B 专业费

C 利息

D 税金

第 19 题:单选题:

剩余法评估中,不可预见费用一般以(    )为计算基数。

A 总建筑费用和专业费

B 发包商的附加费用

C 承包商利润

D 以上都是

第 20 题:单选题:

剩余法是根据(    )来估算土地价格的一种估价方法。

A 房地产开发预期总价格与总支出的差额

B 房地产开发的总收益

C 房地产的年租收入

D 房地产的建造总成本和总利润

第 21 题:单选题:

采用剩余法评估地价时,根据待估宗地的最有效利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势,一般采用(    )和长期趋势法结合估算开发完成后的不动产价值。

A 市场比较法

B 收益还原法

C 成本法.

D 标准法

第 22 题:单选题:

土地的开发周期一般根据土地开发的(    )。

A 面积规模

B 难易程度

C 资金来源

D 规模要求

第 23 题:单选题:

剩余法除可用于评估土地价格外,还可以用于(    )。

A 房地产开发项目可行性分析

B 房地产纯收益估测

C 评估建筑质量

D 物业管理评估

第 24 题:单选题:

采用剩余法估价时,计算利息应以房地产建设过程中的全部预付资本为计息基础,其中预付资本主要包括(    )。

A 开发建筑费、专业费、不可预见费、销售税费

B 地价款、开发建筑费、专业费、不可预见费

C 地价款、开发建筑费、专业费、开发商利润

D 地价款、开发建筑费、折旧费、专业费

第 25 题:单选题:

剩余法不适于评估(  )。

A 具有潜在开发价值的土地价格

B 不具有潜在开发价值的土地价格

C 现有新旧房地产中的土地价格

D 地上有写字楼的土地价格

第 26 题:单选题:

运用剩余法前调查土地的权利状况,是为(    )服务。

A 选择最佳开发利用方式

B 估算建筑费用

C 确定开发完成后的不动产价值

D 确定建筑的规模、造型

第 27 题:单选题:

评估对象土地上的(    )受政府规划的限制。

A 建筑高度

B 建造成本

C 建筑物装修档次

D 物业管理方式

第 28 题:单选题:

剩余法更深的理论依据完全类似于(    )。

A 替代原

B 地租原理

C 收益原

D 以上都不是

第 29 题:单选题:

剩余法评估中,开发建设周期的长短对(    )有影响。

A 租售价格

B 开发效益

C 开发成本

D 开发质量

第 30 题:单选题:

采用剩余法估价时,调查土地区位条件和利用状况的主要目的是(    )。

A 计算建筑密度

B 估算土地开发费用

C 估算建筑成本

D 确定土地最佳利用方式

第 31 题:多选题:

除作为土地估价的基本方法之一外,剩余法一般还可以应用于(    )。

A 预测项目开发利润

B 预测项目建设成本控制标准

C 测算项目资金合理的利用率

D 测算项目建设周期

第 32 题:多选题:

剩余法估价中,确定评估地块最佳利用方式的内容包括(    )。

A 土地用途

B 建筑容积率

C 土地覆盖率

D 建筑物高度

第 33 题:多选题:

下列费用中,属于土地开发费的有(    )。

A 耕地开垦费

B 小区开发配套基金

C 基础设施配套费

D 造地费

第 34 题:多选题:

剩余法估价中,确定不动产总价的方法通常有(    )。

A 根据实际投资状况采用重置成本法

B 根据当地同类房地产市场状况采用市场比较法

C 根据不动产投入使用时的正常市场租金和收益水平采用收益还原法

D 根据当地基准地价资料采用基准地价系数修正法

第 35 题:多选题:

剩余法评估中,开发建筑成本包括有(    ):

A 直接工程费

B 建筑承包商利润

C 发包商负担的建筑附带费

D 建筑承包商机会成本费

E 问接工程费

第 36 题:多选题:

采用剩余法评估地价时,一般可采用(    )对开发完成后的不动产价格进行评估。

A 市场比较法

B 成本逼近法

C 假设开发法

D 收益还原法

第 37 题:多选题:

剩余法可用于(    )评估。

A 学校用地

B 医院用地

C 写字楼用地

D 商场用地

第 38 题:多选题:

剩余法在房地产开发中的作用中反映在可以为开发商确定(    )。

A 应支付的土地价格

B 建筑高度

C 开发商预期利润

D 开发成本费用

E 容积率

第 39 题:多选题:

不动产开发的预付资本通常主要包括(    )。

A 地价款

B 建安工程费

C 专业费用

D 利息

第 40 题:多选题:

某评估公司接受委托评估一幢8层商住楼的底层商铺土地价格,该商住楼建于1999年6月,使用良好。公司派出估价人员收集附近类似商铺买卖价格后决定采用剩余法评估,则估价人员应做的工作包括(    )。

A 确定土地最佳利用方式

B 估算评估对象房地产总价

C 计算建筑费、专业费、利息、利润及相关税费

D 计算(剥离)土地价格

做了该试卷的考友还做了