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2017年收益还原法考试试题及答案解析
试卷预览
第 1 题:判断题:

承租土地使用权只能按合同租金的差值及租期估价。(    )

第 2 题:判断题:

地租理论和生产要素理论分配理论是收益还原法的理论依据。(    )

第 3 题:判断题:

运用收益还原法公式测算地价时,未来各年的还原利率应当相等。(    )

第 4 题:判断题:

综合还原率是求取土地及其上面的建筑物合为一体的价格所使用的还原率。(    )

第 5 题:判断题:

土地还原利率的大小与土地投资的风险成反比,即投资房地产的风险越大,其还原利率越低。(    )

第 6 题:判断题:

采用安全利率加风险调整值法确定还原利率时,可以选用一年期国债利率或一年期银行定期贷款利率为安全利率。(    )

第 7 题:判断题:

收益还原法的关键是还原利率的确定。(    )

第 8 题:判断题:

估算土地纯收益时,不仅要考虑有形收益,还要考虑各种无形收益。(    )

第 9 题:判断题:

土地使用年期决定了一宗土地可以使用并从中获取收益的时间,因而是影响地价水平的重要因素之一。(    )

第 10 题:判断题:

土地还原利率一定时,土地收益越大,则地价越高。(    )

第 11 题:判断题:

实际收益是在现状下实际取得的收益,可以直接用于评估,作为评估的依据。(    )

第 12 题:判断题:

自用或待开发的土地由于没有产生的收益,故不能用收益还原法评估。(    )

第 13 题:判断题:

土地收益可以分为有形收益和无形收益,均可以用货币形式表现。(    )

第 14 题:判断题:

收益还原法里用到的收益是指客观收益。(    )

第 15 题:单选题:

一宗土地,目前的纯收益为80万元,还原率为6%,若未来各年的纯收益将在上一年的基础上增加1万元,该土地无限年的收益价格最接近于(    )万元。

A 1350

B 1533

C 1611

D 1722

第 16 题:单选题:

预期收益原则可以在(    )中得以运用。

A 成本逼近法

B 市场比较法

C 成本法和剩余法

D 剩余法和收益还原法

第 17 题:单选题:

采用收益还原法评估土地价格时(    ),则选择如下公式:P-a/(r-s)。

A 土地纯收益按某一常量每年递增

B 土地纯收益按某一常量每年递减

C 土地纯收益按某一固定比率每年递增

D 土地纯收益按某一固定比率每年递减

第 18 题:单选题:

确定还原率可采用安全利率加上(    )调整值的方法。

A 通货膨胀

B 利息

C 贷款利息率

D 风险

第 19 题:单选题:

空地出租时,土地纯收益的计算公式应为:土地纯收益=租金-[(    )+管理费+维护费]。

A 保险费

B 税金

C 折旧费

D 利息

第 20 题:单选题:

在收益还原法中,可以直接用于评估土地价格的是(    )。

A 实际收益

B 客观纯收益

C 实际纯收益

D 实际总收益

第 21 题:单选题:

采用收益还原法评估地役权价格时,所确定的土地还原利率一般比出让土地使用权还原利率高出(  )。

A 0.5个百分点左右

B 1个百分点左右

C 2个百分点左右

D 标准未规定

第 22 题:单选题:

评信别墅等独立居住用地,一般应首选(    )。

A 市场比较法

B 收益还原法

C 成本逼近法

D 剩余法

第 23 题:单选题:

采用收益还原法评估地价时,其关键在于(    )。

A 正确测定土地纯收益并掌握土地可供使用的年期

B 合理确定土地还原利率并掌握土地可供使用的年限

C 正确测定土地纯收益并合理确定土地还原利率

D 合理测定土地纯收益在可供使用年期内的变化趋势

第 24 题:单选题:

采用收益还原法进行地价评估时,所考虑的经营费用不同于会计的成本费用,如前者不包括(  )。

A 职工工资

B 改扩建费用

C 房屋火灾保险

D 维修费用

第 25 题:单选题:

确定还原利率采用(    )加上风险调整值的办法。

A 利润率

B 安全利率

C 存款利率

D 贷款利率

第 26 题:单选题:

收益还原法求得土地价格通常称为(    )。

A 收益价格

B 比准价格

C 积算价格

D 地租价格

第 27 题:单选题:

(    )理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。

A 地租

B 区位

C 级差地租

D 剩余价值

第 28 题:单选题:

收益还原法是在估算土地在未来每年预期(    )的基础上计算的。

A 经营收益

B 总收益

C 总费用与总收益之和

D 纯收益

第 29 题:单选题:

房地出租中,(    )的费用计算与房屋重置价无关。

A 管理费

B 维修费

C 保险费

D 房屋折旧费

第 30 题:单选题:

收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与(    )费用。

A 评估

B 设计

C 资本

D 建筑

第 31 题:单选题:

收益还原法不适宜用于评估(    )用地。

A 商业

B 写字楼

C 酒店

D 学校

第 32 题:单选题:

求取土地收益及确定(    )是收益还原法的关键。

A 经营费用

B 土地租金

C 投资利率

D 土地还原率

第 33 题:单选题:

从理论上讲,收益还原法中采用的还原率应等于与获取纯收益具有同等风险的(    )获利率。

A 资本

B 土地

C 项目

D 房屋

第 34 题:单选题:

若土地年纯收益不变、土地还原率不变且大于零,则无限年期土地使用权的价格计算公式为(  )。

A  P=a/r[1-l/(1+r)n]

B P=a/r

C P=a/(r±s)

D  P=a/r±b/r2

第 35 题:单选题:

采用收益还原法进行评估时,其中确定的总收益为(    )。

A 评估对象所产生的收益

B 评估对象所产生且考虑了空置等损失后的收益

C 评估对象所产生为其产权主体所取得的收益

D 评估对象所产生为其产权主体所取得、考虑空置等损失后的收益

第 36 题:多选题:

收益还原法可用于(    )。

A 评估土地价格

B 评估房产价格

C 评估不动产价格

D 评估承租土地使用权价格

第 37 题:多选题:

计算房地出租的总费用应包括(    )。

A 管理费

B 维修费

C 房屋折旧费

D 空房损失费

E 保险费

第 38 题:多选题:

采用收益还原法进行地价评估时,房地产总收益的来源主要包括(    )。

A 土地租金

B 房地出租的租金

C 房屋折旧费

D 利息

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